Alışveriş Merkezi Kiralama


Alışveriş Merkezlerinde Kiralama        

Ülkemizde modern anlamda alışveriş merkezlerinin öncüsü 1989 yılında açılmasından bu yana Bakırköy’deki Galleria İstanbul’dur. Alışveriş Merkezlerinin başarı elde etmesinde ki etkili yatırımlar yıllar ilerledikçe özellikle 2004, 2005, 2006, 2007 ve 2017 yıllarında artan bir ivme ile devam etmiştir. Kiralanan ve açılan alışveriş merkezi sayısı dört yüzü aşmıştır. Bunlardan pek çoğu 2009 yılı başlarından itibaren kendini hissettirmeye başlayan küresel ekonomik krizden etkilenmiştir. Planlanan pek çok Alışveriş Merkezi yatırımı beklemeye alındı ya da devam eden yatırımlarda konsept değişikliklerine gidilmiştir. Birçok alışveriş merkezlerinde işletme ve pazarlama sorunları yaşanarak devam etti.

2009 yılında ki kriz dönemlerinde, alışveriş merkezleri yatırımları pazarın olağan gelişme sürecinde dahi sürdürülebilirliği sağlamak için çok çaba sarf etmiştir. Başka bir deyişle perakende pazar payını kaybetmemek için alışveriş merkezlerinin kiralanmasında doğru stratejiler geliştirmek oldukça önemli hale gelmiştir.  Bu faktörler göz önüne alınacak olursa  yeni ürün gamına, mevcut ürünü daha kabul edilebilir bir duruma getirmeye, ürün farklılaştırma stratejilerine ya da mevcut niş pazarlara ulaşmak için doğru kararlar vermeye olan ihtiyaç gün geçtikçe artmıştır.

Birbirinin benzeri ve birbirini tekrar eden, her lokasyonda ulaşılabilecek benzer konseptlere sahip Alışveriş Merkezlerinin başarısız ticari alanlara örneğin iş hanı eski dönem pasajlarına dönüşmesini engellemek mümkündür. Bunun için yatırımcı ve işletmecinin doğru bakış açıları ve irdelemesi ile izleyecekleri stratejilerle planlamak mümkün olmaktadır. Doğru marka karması doğru kiralama strateji planlamaları gerekmektedir

Aşağıda bahsedilen bu konular ile bir Alışveriş Merkezinin kiralama başarısında ve işletmenin sürdürülebilir olmasında, mevcut durum analizinde kullanılabilecek kriterler ortaya konulmaktadır. Tüm bu kriterlerden yalnızca bir ya da birkaçının iyi durumda olması Alışveriş Merkezinin başarılı olduğu ya da olacağını garanti etmemekle birlikte ancak tümden gelinerek düşünülen kriterlerin bir arada, birbirleri ile sinerji ve uyum içinde olması Alışveriş Merkezinin başarı yolunu açmaktadır

Alışveriş Merkezleri öncelikle belli başlı önemli kriterler hedeflerinde analiz edilmeli, çıkan sonuçlar değerlendirilmelidir. Mevcut ticari pazar koşulları da dikkate alınarak yeni stratejiler planlanarak geliştirilmelidir. Bu kriterlerden bazıları aşağıda özetlenmektedir.

 

Mağaza Karması ve Kiralama Yönetimi

“Mağaza karması”, yani sektörde konuşulan dili ile shop mix, alışveriş merkezi konsepti ile çok yakın ilişkilidir. Bölgedeki hedeflenen müşteri kitlesi ve kat planlarında konsepte göre belirlenmiş perakende sektörü dağılımları altında bir karma oluşturarak kiralama çalışmaları yapmak önemlidir. Kiralama aşamasında alışveriş merkezi konseptinde markalar bazında dağıtmak mağaza karmasının temelini oluşturmaktadır. Mağaza karması belirlenirken perakende sektör alanlarının ağırlıklarının ve anchor (lokomotif öncü mağazaların) belirlenmesi büyük önem taşımaktadır. Kiralama aşamasında mağaza karmasının değerlendirilmesi yapılırken;

Kat planlarında genel konseptte ve alt konseptlerde mağaza karmasının kırınımlarının doğru kurgusu, yani marka karmasının kat konseptlerine göre uyumu sağlanmalıdır. Görsel olarak sözleşmenin bir eki olan teknik şartnameye dayandırılarak marka dekorasyonlarının genel konsept ve dekorasyonu ile birbirleri ile uyumu önemlidir.

Alışveriş Merkezlerinde mağaza miksi oluşturulması ve bunların planlanmasında kiralama firması, geliştirme aşamasında aktif rol üstlenmektedir. Kiralama firmasının veya kiralama uzmanının, doğru mağaza karmasının geliştirilmesine, projenin doğru markalardan kiralanması için  bir çok sayıda markalarla görüşme sağlamasına dikkat etmelidir. Ayrıca alışveriş merkezlerinde kira sözleşmelerinin yatırımcı ve kiracıyı koruyabilecek nitelikte olmalıdır. Bununla birlikte kira gelirleri düşünüldüğünde kira rakamlarının,  ciro paylarının yatırımın geri dönüşü göz önüne bulundurularak çalışılmalı kapsamlı bir fizibiliteye dayalı olarak geliştirilmiş olmasına dikkat edilmelidir.

Projede planlanmış mağazalar dışında ortak alanlarda verimli kiralanabilir alanların kiralanabilir olmasına  yani kiosk, stand vb kira gelirleri açısından  alanların oluşturulmasına bağlı hedefler de olmalıdır.

Serdar Saraçoğlu


Anahtar Kelimeler : AVM YönetimiAVM Yönetimi AVM Yönetim AVM Yönetim Danışmanlığı Alışveriş Merkezi Yönetim ve Kiralama danışmanlığı AVM yönetim hizmetleri AVM yönetim şirketleri